Пять причин, почему опасно сдавать свою квартиру сразу на год или больше
Разумеется, тому, кто сдает жилье, выгоднее сразу заключить договор с квартирантами на длительный срок: это хорошая гарантия постоянного дохода.
Однако опытные собственники практически никогда не подписывают договор сразу на год и больше. И на это есть, как минимум, пять веских причин.
1. Регистрация — головная боль для собственника
При длительной сдаче жилья обойтись без регистрации точно не удастся (гражданам РФ предписывается оформить временную регистрацию, если они живут в квартире дольше 90 дней подряд, а иностранцам — в течение 7 дней со дня прибытия).
Оформить временную регистрацию в квартире без согласия ее собственника невозможно (кроме лишь детей в возрасте до 14 лет: их пропишут в квартиру к родителю даже без заявления от собственника).
Но если собственник откажется регистрировать своих квартирантов, ему грозит штраф от 2 до 5 тысяч рублей (ст. 19.15.2 КоАП РФ). Можно освободиться от штрафа только, если у квартирантов есть постоянная регистрация в том же регионе.
Но это не означает, что жильцы не могут нажаловаться в полицию и прокуратуру на собственника, который не соблюдает правила регучета — и тогда ему придется объясняться с контролирующими органами.
2. Без визита в Росреестр не обойтись
Договор найма жилья, заключенный на срок 1 год и более, автоматически подпадает под требование обязательной государственной регистрации в Росреестре. Несоблюдение этого правила грозит собственнику штрафом в 5 тысяч рублей (ст. 19.21 КоАП РФ).
При этом скрыть факт сдачи жилья от ФНС уже точно не удастся (если собственник не рассчитывал платить налог с арендной платы).
Обратите внимание, что если срок найма определен с 1-го числа месяца и до последнего числа предыдущего месяца (например, с 1 января до 31 декабря), договор считается заключенным ровно на 1 год — со всеми вытекающими последствиями (п.3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66).
3. Выселить жильцов будет не так-то просто
Для договоров найма, заключенных на год и более, закон предусматривает ряд особых исключений. В частности, после окончания договора жильцы имеют приоритетное право остаться в квартире на очередной срок.
Если собственник за 3 месяца до окончания договора не предупредит жильцов о своем отказе сдавать жилье дальше или не предложит им заключить новый договор на других условиях, то наем продлевается автоматически на тот же срок и на тех же условиях (684 ГК РФ).
Тогда не удастся ни повысить арендную плату, ни выселить жильцов через суд. Даже продажа жилья не поможет: договор найма в таком случае не расторгается — просто обязанности наймодателя переходят к новому собственнику квартиры (ст. 675 ГК РФ). Поэтому вряд ли покупатель на такое жилье найдется.
4. В квартире могут появиться новые жильцы — и совершенно законно
Длительный договор найма позволяет квартирантам подселять к себе временных жильцов (сроком до 6 месяцев), не спрашивая согласия собственника, а лишь уведомив его об этом (ст. 680 ГК РФ).
А это чревато дополнительными расходами на квартплату. Если в квартире нет счетчиков воды или электричества, то собственник обязан уведомлять управляющую организацию обо всех жильцах, которые пользуются его квартирой дольше 5 дней (п. 56 Правил № 354).
Коммунальщики могут проверить, кто фактически живет в квартире, — и доначислить платежи за всех неучтенных жильцов.
5. Есть риск, что придется оплачивать долги своих квартирантов
На срок договора сдаваемое жилье признается местом жительства квартиранта. Поэтому судебные приставы вполне могут прийти туда и описать имущество жильца в счет погашения его долгов.
И тогда нет гарантии, что собственнику квартиры удастся доказать, что арестованное имущество принадлежит ему, а не жильцам.
Длительный срок найма этот риск усиливает, т. к. предполагается временная регистрация жильцов — а значит, приставам будет легче вычислить адрес должника (см. например ВС РФ, дело № 45-КАД20-9-К7).