Когда доля в квартире грозит выселением, долгами, как ее продать и выделить: отвечаю на вопросы

0 0

Квартира в долевой собственности сейчас далеко не редкость. А потому от уважаемой аудитории регулярно поступают вопросы на тему пользования и распоряжения долями в квартире. Ответам на наиболее важные из них будет посвящен сегодняшний выпуск.

1. Когда собственник доли не сможет вселиться в квартиру даже через суд?

Если один из сособственников хочет вселиться в квартиру, а остальные категорически против этого, то спор будет решаться в суде. И если будет установлено, что площадь и планировка квартиры не позволяют выделить истцу отдельную комнату в пользование, то во вселении откажут.

Типичная ситуация — это когда сособственники не приходятся друг другу членами семьи, а квартира состоит из одной комнаты или из нескольких комнат, но смежных.

Есть прецедент, когда владельцу 1/4 квартиры не удалось вселиться даже в отдельную комнату — потому, что в ней была кладовка. В случае выделения комнаты в его пользование остальные сособственники, проживавшие в квартире, лишались доступа к месту общего пользования, т. е. к той самой кладовке (ВС РФ, дело № 5-КГ14-109).

2. Какими долгами грозит доля в квартире ее владельцу?

Помимо общих расходов, которые несет каждый собственник квартиры, доля может принести ее обладателю дополнительные расходы.

Во-первых, сособственник, которому отказали во вселении, может взыскать с тех, кто проживает в квартире, денежную компенсацию — за то, что они пользуются его долей. Таких примеров в судебной практике сейчас немало (ВС РФ, дело № 4-КГ19-5, дело №  4-КГ19-18).

А во-вторых, с сособственника могут взыскать часть расходов на ремонт квартиры, даже если он своего согласия на него не давал. Ведь содержание квартиры признается его обязанностью, наравне с остальными совладельцами (ВС РФ, дело № 11-КГ17-37).

3. Может ли совладелец квартиры через суд обязать остальных сособственников выкупить у него долю?

Нет, Верховный суд РФ подтвердил, что сособственники могут выкупить долю у другого сособственника только, если они согласны на это. Принудить их к этому никто не может, даже суд (ВС РФ, дело № 74-КГ19-9).

А вот обратный ход возможен: сособственника могут заставить продать свою долю, даже если он этого не хочет — при условии, что долю признают малозначительной.

Признаками такой доли является невозможность ее выделения в виде отдельной комнаты и отсутствие у ее владельца существенного интереса в пользовании жильем (например, сособственник никогда не предпринимал попыток вселиться в квартиру и имеет другое постоянное место жительства — ВС РФ, дело № 5-КГ17-51).

4. Могу ли я прописать своих родственников в квартиру, не спрашивая согласия у других сособственников?

Это возможно только при оформлении регистрации своему ребенку, который не достиг 14-летнего возраста. В остальных случаях для прописки родственника нужно получить согласие всех собственников квартиры.

5. Как продать долю в квартире?

Продажа доли сейчас оформляется только нотариальным договором. Исключение составляет лишь случай, когда все сособственники одновременно отчуждают свои доли, т. е. в результате продается целая квартира.

Тогда можно оформить сделку простым письменным договором. Сособственник сначала должен предложить выкупить его долю остальным совладельцам квартиры. Если те в течение месяца не дадут согласия, он может продать долю третьему лицу, но по цене, не ниже той, что предлагал совладельцам.

При несоблюдении этого порядка сособственники могут в течение 3-х месяцев потребовать в суде перевести на себя права и обязанности покупателя (ст. 250 ГК РФ).

Однако уведомления не нужны, если сособственник решил подарить кому-то свою долю. Поэтому нередко доля недобросовестно продается под видом дарения, а остальные сособственники вынуждены терпеть соседство с посторонними людьми.

6. Как выделить долю в квартире в отдельную комнату?

Сособственники могут прекратить долевую собственность, заключив письменное соглашение между собой (ст. 252, п.1). У кадастрового инженера заказываются новые техпаспорта на комнаты в квартире, и вместе с соглашением они представляются в МФЦ для регистрации права собственности на отдельные комнаты.

Если соглашения о разделе достичь не удается, вопрос передается на разрешение суда. Стоит отметить, что практика неоднозначная.

Например, в Москве и Московской области суды, как правило, отказывают в разделе квартиры, если не подтверждается техническая возможность выдела в пользование каждого совладельца комнаты и мест общего пользования (Преображенский р-й суд г. Москвы, дело № 02-7862/2016).

Но в других регионах встречаются и положительные решения (Стерлитамакский горсуд Башкирии, дело № 2 — 251/2020). Многое зависит от исходных обстоятельств дела.

© Сивакова И. В., 2020 г.

По материалам: zen.yandex.ru

Мы используем файлы cookie. Продолжив использование сайта, вы соглашаетесь с Политикой использования файлов cookie и Политикой конфиденциальности Принимаю

Privacy & Cookies Policy