Из-за заламинированной расписки покупатель потерял свою половину дома у моря: разбираем решение суда

Ламинирование часто применяется для того, чтобы обеспечить сохранность важных документов в течение долгого времени. Но практика показывает, что иногда заламинированный документ может серьезно навредить своему владельцу. Рассмотрим случай из решения суда, который это наглядно подтверждает.

В 2015 году мужчина купил земельный участок с половиной дома в одном из поселков на берегу Черного моря.

Но насладиться жизнью на морском побережье ему довелось недолго: впереди его ждала целая череда судебных заседаний, связанных с заключенной им сделкой.

Как выяснилось позже, этот дом и участок принадлежали продавцу на праве общей долевой собственности — второй сособственницей была его жена.

В 2011 году они развелись и официально разделили общее имущество — но их доли на земельный участок официально зарегистрировать не удалось, поскольку сначала его требовалось приватизировать.

Продавец каким-то образом сумел получить постановление муниципальной администрации о передаче земельного участка только в его собственность, а также о выделении его доли дома с присвоением отдельного адреса. Вскоре он успешно продал и участок, и часть дома.

Но через два года (в 2017 году) бывшая супруга добилась через суд отмены этой сделки, доказав свое право на половину земельного участка (выделение доли в жилом доме также было признано незаконным).

Спустя некоторое время, в мае 2018 года несостоявшийся покупатель снова заключил с тем же мужчиной договор — но на этот раз уже на предмет дарения доли спорного жилого дома.

Однако и на этот раз без претензий от бывшей супруги продавца не обошлось. Она снова обратилась в суд, требуя признать договор дарения притворной сделкой, поскольку фактически за ним стоял договор купли-продажи.

А продажа доли в праве общей собственности подчиняется особым правилам: прежде чем продать ее третьему лицу, сособственник обязан сначала предложить остальным совладельцам объекта выкупить ее.

И лишь в том случае, если те не согласятся, он может заключать сделку с третьим лицом (ст. 250 ГК РФ). Дарение не подчиняется этому правилу — поэтому подарить свою долю сособственник может сразу же, не завися от мнения остальных совладельцев.

Поэтому бывшая супруга и воспротивилась дарению, поскольку тем самым ее лишили преимущественного права выкупа доли бывшего супруга на дом и участок.

В случае нарушения преимущественного права выкупа сособственник по закону вправе потребовать перевести на него права и обязанности покупателя по сделке.

Именно об этом и заявила бывшая супруга дарителя в суде, ссылаясь на то, что в случае притворности дарения применяются правила той сделки, которая им прикрывалась (т. е. купли-продажи — ст. 170 ГК РФ).

Приобретателю дома, чтобы сохранить свою недвижимость, нужно было доказать обратное — что он получил долю именно в порядке дарения, т. е. безвозмездно.

В качестве такого доказательства он представил расписку, датированную 2017-м годом, из которой следовало, что все деньги, полученные в рамках отмененного судом договора купли-продажи, продавец ему вернул.

Это означало, что договор дарения, заключенный ими же в 2018 году, был уже безвозмездным. Суд принял эту расписку во внимание и на основании этого отказал бывшей жене в иске. Но вышестоящая инстанция это решение отменила.

Главная причина заключалась в том, что расписка была заламинирована — а это не позволяло провести в отношении нее экспертизу для установления подлинности. Тогда как истец в заседании ставила под сомнение дату составления этой расписки.

Поэтому суд исключил расписку из числа допустимых доказательств, а других документов, подтверждающих безвозмездный характер дарения доли у ответчика не было. Так что и на этот раз он проиграл суд бывшей жене своего продавца.

Договор дарения признали недействительным, применили правила купли-продажи и перевели права и обязанности покупателя на бывшую супругу, обязав ее выплатить денежные средства за долю несостоявшемуся покупателю и одаряемому в одном лице. Кассационная инстанция оставила решение в силе (Четвертый КСОЮ, определение №8Г-2020/2020).

Прежде чем ламинировать важный документ, нужно учитывать, что в дальнейшем это не позволит провести его экспертизу. Поэтому в случае возникновения спора по поводу его подлинности есть риск проиграть суд.

© Сивакова И. В., 2023 г.