Новые правила для владельцев долей квартиры: разбираем решения судов

Споры между совладельцами одной квартиры нередко доходят до судебных разбирательств. И в ходе их рассмотрения порой формируются правила, которые впоследствии начинают устойчиво применяться в практике.

Разберем несколько новых правил, появившихся таким образом для собственников долей квартиры.

1. Договор дарения доли квартиры теперь не всегда нужно заверять у нотариуса

Для сделок с долями квартиры (и других объектах недвижимости) закон требует обязательную нотариальную форму (ст. 42 Закона «О государственной регистрации недвижимости» № 218-ФЗ).

Но до недавнего времени из этого правила было лишь одно исключение (когда отчуждение доли допускалось без нотариуса): когда по одному договору отчуждаются доли всех сособственников — так что в итоге к получателю переходил объект недвижимости целиком (п. 1.1 ст. 42 Закона №218-ФЗ).

Теперь же Верховный суд РФ своей практикой расширил перечень таких исключений:

— по его мнению, не требуется нотариальное удостоверение также в том случае, если происходит дарение доли от одного совладельца недвижимости к другому, и в результате также весь объект становится единоличной собственностью одного человека.

В деле, которое рассматривал Верховный суд РФ, оспаривался отказ управления Росреестра зарегистрировать переход по договору дарения 2/3 в праве собственности на квартиру в пользу собственника 1/3 этой же квартиры.

Суд признал, что отказ Росреестра в регистрации по мотиву отсутствия нотариального штампа на договоре является в данном случае незаконным, поскольку здесь одаряемый становится единственным собственником недвижимости (Определение Верховного Суда РФ от 21.12.2022 № 88-КАД22-6-К8).

Так что теперь можно значительно сэкономить на оплате услуг нотариуса, если нужно передать долю другому сособственнику по договору дарения.

2. Собственника доли могут заставить продать ее, даже если у него нет другого жилья

На уровне Верховного суда РФ было подтверждено, что сособственник квартиры не защищен от принудительной продажи своей доли с последующим выселением, даже если это его единственное жилье — при условии, что долю признают незначительной.

Так, суд рассматривал спор между бывшими супругами: женщина просила позволить ей выкупить долю квартиры у бывшего мужа, т. к. тот отказывался добровольно заключить договор, требуя выплатить ему намного больше, чем реально стоили его 12/100.

Все суды отказались признать эту долю незначительной и не стали применять такую меру, как принудительный выкуп. Но Верховный суд РФ дело пересмотрел.

Учитывая, что выделить долю ответчика в двухкомнатной квартире было невозможно, так же как невозможным было совместное проживание мужчины с бывшей супругой и детьми, суд допустил принудительный выкуп его доли за ту сумму, на которую ее оценит эксперт (Определение Верховного суда РФ от 11.10.2022 № 82-КГ22-3-К7).

3. Сособственнику могут отказать во взыскании компенсации за пользование его долей, даже если он не живет в квартире

Владелец 1/8 доли в праве собственности на 3-комнатную квартиру обратился в суд с иском о взыскании с остальных сособственников компенсации за пользование его долей, а также суммы коммунальных платежей, которые он оплачивал, не проживая в квартире.

За последнее время сложилась более-менее устойчивая практика по спорам между сособственниками, один из которых пользуется квартирой, а другой не имеет возможности вселиться в силу объективных обстоятельств (в частности, площадь квартиры не позволяет выделить отдельные комнаты для всех совладельцев).

Тогда сособственник, который не живет в квартире, может взыскать компенсацию с того, кто ею пользуется сверх принадлежащей ему доли, получая тем самым неосновательное обогащение (например, определение Верховного суда РФ от 11.06.2019 № 4-КГ19-18).

Однако в приведенном случае суд неожиданно отказал сособственнику. Мотивировал он это так:

— во-первых, приобретая 1/8 в праве собственности на квартиру, тот знал, что оставшиеся доли принадлежат членам одной семьи, которые там постоянно проживают. Значит, он осознавал, что не сможет вселиться на эту жилплощадь,

— во-вторых, 1/8 невозможно выделить в виде отдельной комнаты в спорной квартире — поэтому нельзя и определить размер компенсации за аренду этой доли,

— в-третьих, истец оплачивал ЖКУ пропорционально своей доле в жилом помещении, что обязан был делать, будучи собственником. За воду и прочие ресурсы, учитываемые по счетчикам, он не платил.

Так что оснований для взыскания этих денег с остальных сособственников суд также не нашел (Определение Мосгорсуда от 28.04.2022 по делу № 33-15257/2022).

© Сивакова И. В., 2023 г.