Как, когда и за чей счет управляющая компания должна ремонтировать подъезды: отвечаю на вопросы

Состояние подъезда (или парадной) многоквартирного дома — это, пожалуй, самый наглядный показатель качества работы управляющей организации.

Многие люди жалуются на то, что их подъезды не ремонтируются годами. Разберем ключевые вопросы, которые позволят собственникам квартир решить эту проблему.

1. С какой периодичностью должен проводиться ремонт подъезда?

Если этот вопрос не отражен в договоре управления (который заключается между управляющей организацией и собственниками помещения многоквартирного дома), применяются нормативно установленные сроки.

В частности, суды руководствуются Правилами технической эксплуатации жилищного фонда (утв. Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170), согласно которым периодичность ремонта подъездов должна быть соблюдена один раз в пять или три года — в зависимости от классификации зданий и физического износа (п. 3.2.9).

И если в договоре управления предусмотрен больший интервал для ремонта подъездов, с высокой долей вероятности суд также применит нормативно установленные сроки.

2. Какие работы должны быть выполнены в рамках текущего ремонта подъезда?

Перечень таких работ определяется рядом подзаконных нормативных актов, которые являются обязательными для управляющих организаций:

— Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда (утв. Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170),

— Минимальный перечень работ и услуг, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290),

— Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491),

— Методическое пособие по содержанию и ремонту жилищного фонда. МДК 2-04.2004 (утв. Госстроем России).

Исходя из содержания этих нормативных актов, можно определить примерный перечень работ, проведение которых предполагается в рамках текущего ремонта подъездов:

— заделка выбоин, трещин в ступенях лестниц и межлестничных площадок,
— укрепление или частичная замена лестничных перил,
— замена отдельных участков полов и покрытия полов в местах общего пользования,
— восстановление штукатурки стен и потолков, облицовки стен и полов керамической и другой плиткой отдельными участками;
— восстановление лепных деталей и розеток,
— все виды малярных и стекольных работ на лестничных клетках, подвалах, чердаках (в т.ч. побелка и покраска стен, батарей, перил и потолков, замена или вставка стекол в окна),
— укрепление плафонов и ослабленных участков наружной электропроводки,
— ремонт или замена подъездных электрических щитков,
— покраска и укрепление козырьков на входе в подъезд.

Исходя из судебной практики, можно отнести сюда также ремонт и монтаж общедомовых почтовых ящиков и шкафов (например, Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.07.2022 № 17АП-7173/2022-АК, Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа по делу № А05 – 7804/2017).

Разумеется, необязательно все перечисленные работы должны проводиться при каждом очередном ремонте подъезда: конкретный перечень определяется управляющей организацией, с учетом мнения подрядной организации и исходя из фактического состояния подъезда.

3. Может ли управляющая компания откладывать ремонт подъезда до проведения общего собрания собственников и требовать от жильцов дополнительную плату на ремонт?

Жилищный кодекс РФ относит принятие решения о проведении текущего ремонта к компетенции общего собрания собственников. Поэтому нередко управляющие компании отказываются ремонтировать подъезд, если нет соответствующего решения общего собрания. Между тем, суды с такой позицией не соглашаются:

— Верховный суд РФ уже не раз подтверждал, что управляющая организация обязана содержать общедомовое имущество в надлежащем состоянии (в т.ч. своевременно проводить необходимые ремонтные работы) независимо от решения общего собрания собственников (см. например, определение Верховного суда РФ № 48-КГ18-22).

Но это — при условии, что план ремонтных работ не выходит за рамки перечня, предусмотренного нормативными актами (Минимального перечня работ и услуг, № 290 и т. д.). В таком случае никакой дополнительной платы с собственников управляющая компания взимать не вправе.

Если же управляющая организация или сами жильцы дома предлагают провести какие-то дополнительные работы по благоустройству подъезда, то без решения общего собрания собственников обойтись уже не удастся — на нем в т.ч. должна быть определена стоимость работ и размер взноса с каждого собственника (см. например, определение Верховного суда РФ № 301-ЭС20-13447).

4. Что делать, если управляющая компания не исполняет свои обязанности по ремонту подъезда?

Контроль за надлежащим исполнением управляющими организациями своих обязанностей осуществляет государственная жилинспекция — туда и нужно в первую очередь обращаться с жалобой по поводу длительного отсутствия ремонта в подъезде.

Управляющей компании грозит серьезный штраф (от 250 тысяч рублей — по ст. 14.1.3 КоАП РФ), если по итогам проверки подтвердится обоснованность жалобы (см. например, Постановление Девятого КСОЮ по делу № 16-104/2022).

© Сивакова И. В., 2023 г.