Что теперь будет, если супруг не даст своего согласия на продажу общей недвижимости: разбираем важные поправки в закон

Правило о продаже общей недвижимости супругов наверняка известно всем: если продавцом выступает только один из супругов, от второго должно быть нотариально удостоверенное согласие на сделку (п. 3 ст. 35 СК РФ).

Но вот последствия в том случае, если согласия от второго супруга не будет, а сделка все равно состоится, теперь различаются — в зависимости от того, когда заключена сделка: до 1 сентября 2022 г. или после.

Дело в том, что с этой даты вступили в силу важные поправки в п. 3 ст. 35 СК РФ (где как раз определяются последствия сделки, заключенной без согласия второго супруга).

Что именно изменилось, покажу на примере одного спора, который в прошлом году дошел до Верховного суда РФ (определение №20-КГ21-4-К5).

Случайным образом женщина узнала, что ее супруг еще 9 лет назад взял в банке ипотечный кредит, заложив в счет его обеспечения дом и земельный участок, которые приобретались в браке.

При этом передача в залог является одной из форм распоряжения недвижимостью и подлежит государственной регистрации в ЕГРН — значит, по правилам ст. 35 СК РФ для заключения такого договора необходимо было предоставить нотариальное согласие второго супруга.

Выяснилось, что муж такое согласие предоставил (иначе банк отказал бы ему в выдаче кредита) — вот только жена его не подписывала.

Назначенная судом экспертиза подтвердила факт подделки подписи на нотариальном согласии — поэтому документ был признан недействительным, как и сама сделка (договор ипотеки, заключенный на основании него).

Согласно п. 3 ст. 35 СК РФ в редакции, действовавшей на тот момент (до 1 сентября 2022 г.), супруг, чье нотариальное согласие на сделку не было получено, вправе потребовать признания этой сделки недействительной в судебном порядке в течение 1 года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении этой сделки.

Правда, апелляционная инстанция отменила решение суда о признании ипотечного договора недействительным, указав, что банк не знал о поддельной подписи на нотариальном документе, а обратного женщина не доказала — значит, нет оснований для признания сделки недействительной (по правилам ст. 253 ГК РФ).