Ставка по льготной ипотеке — 7%. Но некоторые банки предлагают меньше — почему?

Возвращаюсь на канал после небольшого перерыва. Была в деревне, где со связью плоховато.

И вот как раз сегодня поступил вопрос от подписчика. По основной программе льготной ипотеки от государства ставка сейчас — 7%. При этом некоторые банки предлагают ставку меньше. Например, у Сбербанка это от 6,3%, у ВТБ — от 5,7%, у Альфа-банка — 6,7% и так далее. Многие кредитные организации предлагают ставку меньше заявленных государством 7%. Постоянный читатель моего канала интересуется, нет ли тут подвоха.

Так почему банки предлагают ставку меньше?

Давайте сначала разберемся, как работает программа льготной ипотеки. Запущенная в 2020 году программа несколько раз обновлялась, но принцип остается общим.

Льготные условия действуют для жилья в новостройках, потому что целью является поддержка сразу 3 категорий: заемщиков, банков и застройщиков. Хотя по факту получается, что заемщики ничего не особо не выигрывают: пониженные ставки разгоняют цены на недвижимость и платеж особо меньше не становится.

Так вот, когда ставки на рынке высокие, люди меньше берут ипотеку. Поэтому государство в рамках льготной программы субсидирует банкам часть ставки, чтобы они выдавали россиянам ипотеку под определенный процент. Сейчас это 7%. Государство субсидирует ставку до уровня ключевая ставка ЦБ+2,5 процентных пункта. Ключевая сейчас равна 9,5%, то есть государство доплачивает банкам до такого уровня, как будто бы они выдали ипотеку под 12% (9,5+2,5).

Но в госпрограмме участвуют многие банки, получается, что клиенту особо без разницы было бы куда идти, раз везде под 7%. Поэтому банки решают получить чуть меньше прибыли, но выдать больше кредитов. Например, если банк выдает средства под 6,3%, то получается, как будто бы он выдал с учетом субсидии государства не под 12%, а под 11,7%. Что все равно позволяет получить прибыль. И прибыли может быть больше за счет того, что больше людей оформят кредит именно в этом банке.

Что стоит иметь в виду?

Банки заявляют ставку обычно в таком виде: "от 6,3%", допустим. Вот это "от" подразумевает, что конкретному заемщику ставку могут одобрить и 6,3%, и 6,5%, и другую величину. Единственное — не больше 7%, это ограничение госпрограммы.

Как и с обычными кредитами, самую низкую ставку одобряют часто зарплатным клиентам, заемщикам с хорошей кредитной историей, купившим самую дорогую страховку и так далее. Тут список критериев у каждого банка свой.