Какие риски могут подстерегать покупателя приватизированной квартиры
За время действия программы бесплатной приватизации жилья миллионы квартир были переведены из государственной собственности в частную.
Какие риски могут подстерегать человека при покупке такой недвижимости и как их минимизировать заранее?
Во-первых, в приватизированных квартирах могут быть постоянные жильцы, которых невозможно будет выселить после сделки даже через суд.
Дело в том, что закон предоставляет жильцам государственных квартир право участвовать в его приватизации.
Они могут его реализовать и стать собственниками, а могут отказаться — тогда они не получают в собственность долю в квартире, но при этом имеют право пользоваться этим жильем пожизненно (даже если у него сменится собственник).
В одном из судебных дел мужчина, купивший квартиру после приватизации, столкнулся с проблемой выселения членов семьи прежнего собственника, которые в свое время отказались от участия в приватизации.
С переменным успехом дело дошло до Верховного суда РФ — и там покупателю все же удалось признать этих жильцов утратившими право пользования квартирой, но лишь за счет того, что до заключения сделки они сами снялись оттуда с регистрационного учета.
Суд расценил это как добровольный отказ от своего права пожизненного пользования квартирой (определение № 49-КГ15-7).
Если бы прежние жильцы числились на регистрационном учете в проданной квартире, новому собственнику не удалось бы их выселить.
Поэтому при покупке приватизированной квартиры стоит настоять на том, чтобы все прежние жильцы снялись с регучета до заключения сделки — иначе потом могут быть неприятные сюрпризы.
Во-вторых, приватизацию могут отменить, если выяснится, что она была проведена с существенными нарушениями. Прежде всего, это относится к тем случаям, когда жилье приватизировали без участия кого-то из лиц, имевших право им пользоваться.
Тогда по иску такого жильца суд может отменить приватизацию и снова признать квартиру государственной собственностью.
Для покупателя это означает, что квартиру у него изымут (и никто не может гарантировать, что продавцы вернут ему деньги, даже если суд взыщет их с них).
Например, женщина купила квартиру, но вскоре она получила иск от родного брата продавца этой квартиры. В свое время он с сестрой и матерью жил в другой квартире, муниципальной.
Но дом признали аварийным и в ходе расселения им предоставили эту самую квартиру. Когда все это происходило, мужчина отбывал наказание. И сестра, воспользовавшись этим, приватизировала квартиру только на себя, а после смерти матери продала ее.
Приватизацию отменили, т. к. она произошла без участия жильца, имевшего право на квартиру, — а вместе с ней и договор купли-продажи этой квартиры (решение Ленинского р-го суда г. Оренбурга, дело № 2-293/2019).
Если бы покупательница перед сделкой внимательно проверила сайт суда по месту жительства продавца, то увидела бы дело о выселении брата из спорной квартиры.
Можно было понять, что перед приватизацией из квартиры выселили одного из жильцов и впоследствии он может предъявить свои претензии. Так и произошло.
Поэтому перед покупкой приватизированного жилья не лишним будет проверить, какие судебные споры были с участием собственника квартиры. Эта информация сейчас есть в открытом доступе — на сайтах судов или на портале ГАС РФ «Правосудие».