Четыре случая, когда придется платить налог с продажи недвижимости, даже если 5 лет владения ей уже истекли
Правила налогообложения доходов, полученных от продажи недвижимости, имеют множество нюансов. Всем известно, что можно продавать недвижимость, которой владел долгое время, не боясь взимания подоходного налога.
Длительность владения составляет 5 лет — для недвижимости, которая покупалась собственником, а для единственного жилья, а равно подаренной, унаследованной, приватизированной или полученной по договору пожизненного содержания с иждивением недвижимости этот срок уменьшается до 3-х лет (ст. 217, 217.1 НК РФ).
Однако не всегда правило о минимальном предельном сроке владения срабатывает.
Можно выделить несколько случаев, когда даже спустя 5 лет владения недвижимостью с ее продажи придется заплатить налог.
1. Владел давно, а приватизировал недавно
Мужчина получил квартиру по ордеру еще в 1988 году. В 2021-м ему понадобилось обменять эту квартиру на другую, меньшей площади.
Но для того, чтобы продать жилье, его нужно было сначала приватизировать, поскольку муниципальную квартиру нельзя ни продать, ни подарить, ни передать по наследству (т. к. это собственность государства, а жильцы лишь снимают у него квартиру по договору социального найма).
Приватизация прошла успешно, сделка по продаже состоялась — но после продавцу пришлось заплатить подоходный налог со стоимости своей квартиры (13% от цены по договору, за минусом лишь 1 млн рублей налогового вычета — ст. 220 НК РФ).
В ФНС не приняли доводы мужчины о том, что он владел этой квартирой более 30 лет — ведь собственником он стал лишь в 2021-м, когда было зарегистрировано его право в ЕГРН.
А минимальный предельный срок владения недвижимостью для исчисления налога отсчитывается со дня регистрации права собственности (ст. 8.1 ГК РФ).
2. Подарил квартиру, а потом отменил сделку
Мужчина заключил договор дарения квартиры со своим племянником. Но вскоре они решили отменить этот договор и вернуться на исходные (по всей видимости, из-за необходимости платить НДФЛ за подаренное жилье).
Они подписали соглашение о расторжении договора, и дядя снова стал собственником квартиры. А через год, когда он продал эту квартиру, с него потребовали налог, т. к. на дату продажи еще не истек 5-летний срок владения.
Согласно разъяснениям Минфина право собственности на недвижимость возникает с даты внесения соответствующей записи в ЕГРН (ст. 8.1 ГК РФ).
Поэтому минимальный предельный срок владения недвижимостью (в целях налогообложения дохода с ее продажи) отсчитывается со дня регистрации права собственности на нее.
А в данном случае даритель стал собственником после регистрации соглашения о расторжении договора дарения.
Тот факт, что до этого он владел квартирой более 5-ти лет, значения уже не имеет (Письмо Минфина от 03.12.2020 № 03-04-07/105643).
3. Объединенные земельные участки
Собственница двух смежных земельных участков объединила их в один и продала. Полагая, что срок владения у нее в данном случае уже давно истек, она даже не стала подавать декларацию в ФНС.
Но, как выяснилось, ошиблась. Позиция Налоговой службы такова: согласно ЗК РФ объединение двух смежных участков прекращает их существование по отдельности — возникает совершенно новый объект недвижимости, с новым кадастровым номером.
Поэтому срок давности владения начинает идти заново — со дня регистрации права собственности на него (письмо ФНС от 01.10.2021 № БС-19-11/354@).
В результате, владея двумя участками более 5-ти лет, ей все равно пришлось заплатить налог с продажи земли.
4. Расторжение брачного договора
Супруги заключили брачный договор, по которому загородный дом переходил из совместной собственности в единоличную собственность мужа.
Спустя несколько лет они решили этот договор расторгнуть и подписали соответствующее соглашение — дом в результате снова стал совместной собственностью мужа и жены.
А через полгода мужа не стало, жена продала этот дом — и ей начислили подоходный налог, поскольку минимальный предельный срок владения недвижимостью исчисляется со дня расторжения брачного договора (когда у жены вновь возникло право совместной собственности на дом).
Соответствующие разъяснения дал в свое время Минфин (Письмо от 28.12.2021 № 03-04-05/106746).