Четыре случая, когда недвижимость можно продать без уплаты налога, не дожидаясь 5-ти лет со дня покупки
Уплата подоходного налога волнует многих собственников, которые планируют продать свою недвижимость.
Большинство людей ориентируется в этом вопросе на минимальный предельный срок владения, по истечении которого налоговая обязанность точно снимается.
По закону этот срок равен 5-ти годам со дня приобретения объекта недвижимость в собственность, а в отдельных случаях он сокращается до 3-х лет (для подаренной, приватизированной недвижимости, полученной в ренту или по наследству, а также для единственного жилья ст. 217.1 НК РФ).
Но в то же время нельзя заявлять, что если недвижимость продается до истечения этого срока, собственнику точно придется платить налог.
Приведу четыре случая, когда можно перепродать недвижимость сразу же и не платить при этом НДФЛ.
1. Цена
Если дом, квартира или земельный участок продаются не дороже, чем они покупались, собственнику не грозит уплата НДФЛ даже, если он продаст их до истечения 5-ти лет владения.
Он может воспользоваться налоговым вычетом на сумму расходов, которые понес на приобретение этого объекта недвижимости.
К вычету принимается только стоимость самой недвижимости (последующие расходы собственника на ремонт и благоустройство жилья в расчете налога с продажи не учитываются).
Если он продает жилье или участок, полученные ими по наследству или в дар, при последующей их продаже он может заявить к вычету те расходы, что понес в свое время наследодатель или даритель для покупки этой недвижимости.
Если расходы по покупке жилья нельзя подтвердить (например, оно приватизировалось), то при продаже можно воспользоваться имущественным вычетом на сумму 1 млн рублей.
То есть при цене сделки в 1 млн рублей налог с продажи платить не придется (но это при условии, что 70% кадастровой стоимости недвижимости на дату продажи не превышают этот самый 1 млн рублей — иначе налога не избежать — п 2 ст. 220 НК РФ).
2. Общая недвижимость супругов
Квартира, дом или земельный участок, купленные в период брака, признаются совместным имуществом — а значит, в равной степени принадлежат обоим супругам (даже если по документам оформлены только на одного из них).
Поэтому минимальный предельный срок владения отсчитывается со дня, когда недвижимость впервые была приобретена одним из супругов.
И если второй супруг получает ее потом по наследству, он может продавать ее без уплаты налога, не дожидаясь когда истечет 3 года со дня открытия наследства (Письмо Минфина от 23.12.2021 № 03-04-05/105331).
3. Квартира в новостройке
Если жилье приобретено по договору долевого участия в строительстве, минимальный предельный срок владения им исчисляется не со дня регистрации права собственности, а с даты полной оплаты его стоимости.
Поэтому можно продавать такую недвижимость даже сразу после регистрации в ЕГРН и не платить налог, если со дня последнего платежа застройщику уже истек предельный срок владения (5 лет).
Доплата в связи с увеличением площади жилья при этом не учитывается. Те же правила действуют при покупке квартиры в кооперативе: срок отсчитывается со дня полного внесения паевого взноса за жилье (п. 2 ст. 217.1 НК РФ, Письмо ФНС от 30.11.2021 № БС-3-11/7866@).
4. Улучшение жилищных условий для семьи с детьми
Начиная с этого года, налог с продажи жилья можно не платить, даже если еще не истек предельный срок владения — при одновременном соблюдении следующих условий:
— у продавца или его супруга двое и более детей до 18 лет (или до 24 лет, если они учатся по очной форме),
— они продают жилье и в этом же году (или в следующем, но не позднее 30 апреля) покупают новое, которое больше прежнего по площади или по кадастровой стоимости,
— на момент продажи ни у продавца, ни у его детей нет в собственности другого жилья, площадь которого суммарно превышает 50% площади приобретенного жилья,
— кадастровая стоимость проданного жилья не должна быть выше 50 млн рублей (п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ).