Почему, покупая квартиру в новостройке, можно остаться ни с чем — даже если дом уже сдан: два случая
При покупке квартиры на т. н. вторичном рынке есть риск, что сделку оспорят и покупатель останется и без денег, и без жилья.
Поэтому многие люди считают, что покупка квартиры в новостройке служит своего рода панацеей от подобных неприятностей.
Но это вовсе не так: даже если новый дом будет построен и сдан (что уже снимает большую часть риска), покупатели квартиры в новостройке все равно могут остаться ни с чем. Приведу несколько примеров из судебной практики.
1. Квартира одна, а вот покупатель не один
Мужчина оплатил стоимость квартиры в строящемся доме. Однако после того, как дом был сдан, ему так и не удалось зарегистрировать свое право собственности на недвижимость.
Неожиданно объявился еще один претендент на ту же самую квартиру: женщина, которая, как выяснилось, несколько лет назад купила ее у первоначального застройщика еще на стадии «котлована».
Дело было так: индивидуальный предприниматель получил разрешение на строительство многоквартирного жилого дома и начал продавать будущее жилье, заключая договоры с дольщиками.
А через несколько лет он передал все свои права и обязанности застройщика некому ООО, которое завершило строительство дома, оформило его в свою собственность и стало продавать уже готовые квартиры. В числе их покупателей и оказался тот самый мужчина.
Возникла ситуация, которая, увы, не нова для реализации жилья в строящихся домах: двойная продажа квартиры. Решить, кому же в итоге достанется недвижимость, предстояло суду.
С переменным успехом оба покупателя дошли до Верховного суда РФ, который поставил окончательную точку в этом споре:
— в таких случаях, когда на продажу одного и того же объекта недвижимости заключено сразу несколько договоров с разными лицами, право собственности должно быть зарегистрировано за тем, кому это имущество фактически передано во владение (п. 61 Постановления Пленумов ВС и ВАС №10/22).
А поскольку мужчина уже вселился в спорную квартиру и даже успел поставить там новую входную дверь и сменить сантехнику, это и оказалось решающим фактором в исходе дела.
Его признали собственником недвижимости, а женщине осталось лишь взыскивать обратно свои деньги с первоначального застройщика (ВС РФ, определение № 18-КГ21-16-К4).
Но, как правило, сделать это весьма проблематично — особенно, если компания-застройщик после сдачи объекта инициирует процедуру банкротства.
Специалисты по рынку первичной недвижимости предупреждают, что такие ситуации возможны в т.ч. когда застройщик сам не является собственником земельного участка, а заключает с его владельцем инвестиционный договор, передавая в качестве оплаты часть помещений в новом доме.
Если при этом он продаст все 100% помещений, то неминуема ситуация двойных притязаний на одно и то же жилье (от покупателя и инвестора).
Следуя все той же позиции, суд передаст квартиру тому, кому она была передана (по акту приема-передачи или фактически, путем предоставления доступа в нее).
Поэтому перед тем, как покупать жилье в новостройке, нужно внимательно изучить всю схему подряда на строительство конкретного дома (кто собственник земли, какое соглашение у него с застройщиком, исполнил ли застройщик свои обязательства перед ним, были ли какие-то правопреемники у застройщика по этому объекту).
2. Квартира, приобретенная одним покупателем, остается в залоге у другого
Мужчина заключил договор долевого участия в строительстве для приобретения квартиры в новом доме и оплатил всю требуемую сумму застройщику.
Но сроки сдачи дома были нарушены — и мужчина не стал ждать, а воспользовался своим правом на отказ от договора. Суд по его требованию взыскал с застройщика стоимость квартиры.
Но решение так и не было исполнено: к тому времени началась процедура банкротства строительной компании (хотя строительство дома уже завершилось).
По закону, если дольщик отказывается от договора, квартира остается у него в залоге до тех пор, пока с ним не рассчитаются. Но если застройщик продает эту квартиру другому покупателю, то залог с нее снимается (ст. 13 Закона № 214-ФЗ).
Так и случилось: застройщик вскоре заключил договор с другим гражданином на продажу той самой квартиры. И в результате возник спор между двумя покупателями — чья же квартира.
Первый претендовал на залог, т. к. не получил обратно свои деньги, второй настаивал на том, что по закону залог прекращается после продажи квартиры. Верховный суд РФ решил так:
— если в случае со второй продажей квартиры нет признаков злоупотребления (в том плане, что компания специально продала квартиру, чтобы освободить ее от залога), то квартира принадлежит второму покупателю по праву,
— если же есть признаки сговора, то залог не прекращается — значит, первый покупатель имеет право обратить на нее взыскание для возврата своих денег. Соответственно, второй покупатель лишается квартиры (ВС РФ, определение № 305-ЭС16-10864 (5)).
Как видно, в любом случае кто-то из покупателей остается ни с чем. Поэтому, учитывая указанное правило о залоге квартиры, не стоит отказываться от договора, если дом уже построен.
И не стоит покупатель жилье, от которого отказался предыдущий дольщик (есть вероятность, что квартиру признают находящейся у него в залоге).