Что не стоит подписывать: пункты в договоре, которые грозят собственнику купленной недвижимости неприятностями
Договор, подписанный при покупке квартиры, может преподнести неприятные сюрпризы даже после того, как регистрация в ЕГРН состоялась и покупатель стал официальным собственником жилья.
Судебная практика насчитывает немало примеров, когда невнимательность при подписании договора приводила в конечном итоге к потере не только денежных средств, но и самой недвижимости спустя много лет.
Приведу пункты, увидев которые в договоре, не рекомендую его подписывать.
1. Пункт о зарегистрированных жильцах
Некоторые полагают, что перечень лиц, проживающих в доме или квартире на момент сделки следует обязательно включать в договор — иначе сделку признают ничтожной. Но это заблуждение.
На самом деле, закон требует, чтобы в договоре купли-продажи жилого помещения был пункт с перечислением граждан, которые сохраняют право пользования этим жильем после его продажи (ст. 558 ГК РФ).
Разумеется, при условии, что такие жильцы имеются и покупатель согласен с этим.
Если же все жильцы съезжают после продажи дома или квартиры (а, как правило, договоренность именно такая), то пункт с перечнем зарегистрированных в жилом помещении лиц может сыграть впоследствии с покупателем злую шутку.
Например, женщина после покупки квартиры подала иск о выселении оттуда прежнего жильца.
Но поскольку в договоре купли-продажи был пункт о том, что ответчик зарегистрирован в квартире и проживает там, суд отказался его выселять.
Ведь покупательница сама подписала договор с таким условием, согласившись тем самым на проживание этого человека в ее квартире в порядке ст. 558 ГК РФ.
В договоре не говорилось, что после продажи квартиры у жильца прекращается право пользования ею и он обязан съехать — и это стало роковой ошибкой, из-за которой новой собственнице так и не удалось выселить прежнего жильца (решение Промышленного р-го суда г. Ставрополя №2-231/2017).
2. Пункт о сниженной цене недвижимости
Цена является обязательным условием в договоре купли-продажи недвижимости.
Но бывает, что продавец по каким-то своим причинам предлагает покупателю оформить сделку по цене, которая ниже фактической (разница передается, как правило, с рук на руки наличными и, в лучшем случае, по расписке).
Подписав такой договор, новый собственник жилья может впоследствии пожалеть об этом:
— во-первых, если он рассчитывал на возврат НДФЛ в связи с покупкой жилого помещения, то вычет сделают только на сумму договора. Никакие дополнительные расписки о передаче денег ФНС не примет;
— во-вторых, в случае признания договора недействительным, будет проблематично получить от продавца всю сумму обратно. Суд взыщет с него только столько, сколько было указано в договоре.
Если была расписка, то есть шанс получить деньги как неосновательное обогащение, но опять-таки 100%-ной гарантии нет;
— в-третьих, если квартира покупается в законном браке, то в случае развода суд разделит квартиру между супругами по стоимости, указанной в договоре.
Например, мужчине отказали во взыскании с супруги компенсации в размере половины реальной стоимости квартиры (2,3 млн рублей), т. к. согласно договору она приобреталась за 1,9 млн.
От этой суммы и посчитали половину, которая ему полагалась (решение Московского р-го суда г. Н.Новгорода,№ 2-272/18).
На пункты об оплате приобретаемой квартиры, дома или земельного участка нужно обратить особое внимание: передача денежных средств является краеугольным камнем любой сделки по продаже или покупке недвижимости (как, впрочем, и любого другого имущества).
Но поскольку тема эта весьма обширная, ей в ближайшее время будет посвящен отдельный выпуск.