Как составить договор дарения квартиры, чтобы наследники одаряемого не могли потом на нее претендовать
Как ни парадоксально это звучит, но к дарению часто прибегают, чтобы не расстаться с недвижимостью, а наоборот — сохранить ее в семье. Вот пример самой распространенной ситуации, когда так и происходит.
Дочь вышла замуж, и ее родители решили помочь молодым с решением жилищного вопроса — купили для них квартиру.
Но поскольку они были людьми прагматичными, то предпочли заранее подстраховаться на случай возможного развода и раздела имущества. Проконсультировавшись с юристом, родители (от имени отца) заключили с дочерью договор дарения квартиры.
По закону все, что супруг получил по безвозмездной сделке, становится его личной собственностью — а значит, не делится с другим супругом в случае расторжения брака.
Поэтому дарение в данном случае позволяет полностью исключить претензии зятя на квартиру и, таким образом, оставить недвижимость в семье.
Но есть в этой схеме одно слабое место. По договору дарения передается право собственности — в данном случае, от отца к дочери. Поэтому, при худшем варианте развития событий (а от него никто, увы, не застрахован) — если дочери не станет — квартира перейдет к ее наследникам.
А таковыми будут не только родители и дети (если они родятся), но и зять (законный супруг также входит в число наследников первой очереди). Как видно, в этом случае дарение не может защитить квартиру от другого супруга.
Даже если дочь напишет завещание в пользу отца, зять все равно сможет претендовать на часть недвижимости, если ко времени открытия наследства будет нетрудоспособен (признают инвалидом или ему исполнится 60 лет).
Это правило обязательной доли в наследстве, против которого завещание бессильно.
Помочь в этой ситуации может только один пункт в договоре дарения, который многие упускают, а зря:
— нужно прописать в договоре, что даритель имеет право его отменить в том случае, если он переживет своего одаряемого (ч. 4 ст. 578 ГК РФ).
Как это работает?
При наличии такого условия, если вдруг дочери не станет раньше отца, он сможет отменить дарение квартиры — и тогда она снова станет его собственностью.
Поэтому квартира не войдет в состав наследства дочери, и зять не сможет получить в ней ни малейшей доли. Но это можно сделать только, если в договоре прямо предусмотрена возможность его отмены на случай преждевременной смерти одаряемого.
Иначе отменить дарение нельзя будет даже через суд — и недвижимость перейдет к наследникам одаряемого.
Как оформить отмену дарственной на основании этого пункта?
Порядок зависит от того, как заключался договор дарения:
— если это был просто письменный документ, подписанный обеими сторонами и не заверенный нотариусом (а закон позволяет дарить недвижимость таким образом — достаточно обратиться в МФЦ и подать заявку в Росреестр на перерегистрацию собственности), то для отмены нужно также подать соответствующее заявление в МФЦ, приложив к нему договор дарения и свидетельство о смерти одаряемого;
— если же дарение оформлялось у нотариуса, то и отменить договор можно только через него (например, для дарения доли в жилой недвижимости сейчас установлена обязательная нотариальная форма). Нотариус принимает у дарителя заявление об отмене договора и направляет в Росреестр уведомление о переводе собственности обратно на него.
Таким образом, для отмены дарения в случае смерти одаряемого нет необходимости обращаться в суд или представлять какие-то дополнительные доказательства, кроме свидетельства о смерти.
В свое время это подтвердил Верховный суд РФ (п. 42 Обзора судебной практики № (2017)). Во всех остальных случаях отменить дарение очень непросто — и без суда точно нельзя будет обойтись.