Мужчина хочет вкладываться в квартиры на котловане, покупать новые квартиры и сдавать на пенсии. Что не так с этим планом?

Ко мне обратился подписчик, который попросил совета по своей ситуации и планам на будущее. Подписчику 36 лет, в будущем он хотел бы иметь прибавку к пенсии за счет сдачи квартиры. Хотели бы многие, в том числе и я, но у человека есть еще и финансовая возможность.

2,5 года назад мужчина купил без ипотеки однушку в Подмосковье за 3,5 млн рублей. Так получилось, что мужчина поймал сразу 3 фактора роста цен: рост цены и-за постройки дома, из-за введения на рынке счетов эскроу для застройщиков и из-за запуска ипотечной программы по новостройкам в 2020 году. А еще рядом с ЖК сделали станцию МЦД (это новая улучшенная электричка в Москве и области). В итоге квартиру удалось продать почти в 2 раза дороже — за 6,9 млн рублей. Налог с продажи пока не уплачен, но даже с учетом него выходит неплохая прибыль.

После уплаты налога мой читатель хочет на всю имеющуюся сумму опять же купить квартиру в Подмосковье и снова на раннем этапе строительства. По его мнению, эту квартиру можно будет так же через несколько лет продать и взять новую недвижимость. И повторять так до пенсии. И та квартира, которая будет в собственности к моменту наступления пенсионного возраста, уже будет сдаваться и приносить доход.

Мое мнение: почему эта схема не так хороша?

Сразу скажу, что схема рабочая, просто не очень выгодная. На выходе у человека действительно будет квартира, которую можно сдавать, и она будет регулярно генерировать доход.

Какие тут минусы?

✔️Продолжение роста цен на жилье не гарантировано. Более того, после бурного роста часто следует спад или фиксация цены на том же уровне. Никто не сможет точно предсказать периоды охлаждения на рынке, но они будут, скорее всего.

✔️Фактор роста стоимости цены жилья при постройке дома скоро почти исчезнет. Дело в том, что пару лет назад государство начало внедрять схему со счетами эскроу. Деньги покупателей квартир ложатся на спецсчета и застройщик получает их при сдаче дома, а строит на кредитные деньги банка. Теряется мотивация продать побольше квартир на старте, чтобы получить живые деньги. Почти все новые проекты уже запускаются с эскроу, а скоро это будут не почти все, а абсолютно все новостройки.

✔️Цены на аренду даже в Москве растут очень медленно, в отличие от цен на само жилье. Поэтому такая схема становится все менее выгодной. Более выгодной ее могут делать всякие "танцы с бубном" типа переделки из большой однушки в 2 студии или сдача посуточно. Но это нужно гораздо больше хлопот, чем при обычной долгосрочной аренде.

✔️Рост цен на квартиры остается бумажной прибылью, а не настоящей, если на эти деньги опять каждый раз покупать новую квартиру. Если человек купил квартиру за 3,5 млн рублей, а продал за 6,9 млн рублей — он зафиксировал прибыль и может вложить эти средства во что-то другое, что будет приносить постоянный доход. Те же акции или облигации, например. Но если тут же купить квартиру, получится, что живой-то прибыли мужчина не увидел. Ведь пока та квартира строилась и пока новая строится, никакой условно пассивный доход в карман не капает.

Если так много лет покупать и продавать, то получится, что постоянный денежный поток с вложенного капитала будет приходить только с последней квартиры. Сейчас моему читателю 36 лет. Допустим, возраст выхода на пенсию будет 65 лет. Тогда 29 лет при такой схеме деньги не будут приносить регулярный доход. А насколько более крутая квартира получится в итоге на выходе, непонятно. И насколько дороже ее можно будет сдать, чем первую стартовую однушку.

В общем, мне эта схема не очень нравится. Мне кажется, будет более разумно либо сдавать квартиру и уже получать доход, либо зафиксировать прибыль и вложить средства во что-то другое.

А вам нравится этот план?