Почему покупка квартиры для сдачи становится удручающей идеей?

Экономический кризис из-за пандемии в этом году, конечно, очень необычный. Боюсь, правда, что и в 2021 году будет тяжело.

Где это видано, чтобы в кризис росли цены на квартиры? Однако именно это и произошло. Госпрограмма льготной ипотеки под 6,5% рассчитана на новостройки. На них в этом году во многих городах рост цен составил процентов 30.

На вторичку программа не распространяется, но по законам рынка цены выросли и там, просто не такой сильный скачок цен. Часть людей не захотела брать настолько дорогие новостройки. стали смотреть на вторичку.

При этом смотрите: цены на аренду практически не изменились. И понятно, почему. Реальные располагаемые доходы населения падали последние несколько лет, а в этом году вообще падение это было резким.

К тому же в Москве и крупных городах многие компании перевели сотрудников на удаленку. Кто-то уехал в родной город, а еще некоторые иногородние и снимающие жилье местные логично рассудили, что можно не тратить больше денег на аренду в большом городе.

А поселиться в каком-то поселке в области и платить в 2 раза меньше, если все равно ехать на работу не надо. Реально многие компании офисных сотрудников на удаленку отправили. Еще и на коммунальных расходах экономят такие работодатели.

Давайте посмотрим расклад по доходности квартир на сдачу сейчас. Новостройки вообще каких-то бешеных денег стоят. Если брать квартиры Москве, а не в области или новой Москве, то новые однушки площадью от 32 кв. метров стоят сейчас по 8 миллионов. Это окраинные районы и в основном далеко от метро, но в пешей доступности.

Вторичку с такими же параметрами можно найти миллионов за 7, если не убитую. За 7 млн это будет не квартира с картинки, а весьма потрепанный вариант.

Заложим на ремонт и мебель пусть даже 500 000 рублей. И это прямо эконом, потому что материалы и мебель подорожали сейчас. Ну, предположим, мы сделали все супер экономно или какая-то мебель осталась от хозяев или мы сами свою ненужную привезли.

Рассмотрим расклад такой, что мы сдадим эту квартиру на окраине в старом доме за 25 000 рублей в месяц. Вложили мы 7,5 млн рублей — сама квартира плюс ремонт. В год за аренду без простоя мы получим 300 000 рублей (25*12). Получается годовая доходность — всего 4,3%. Сейчас и вклады есть с 4,5%. И там нет стольких забот. А еще в квартире будет что-то с годами ломаться или терять товарный вид, потребуется замена. Вдобавок между сменами жильцов возможны простои.

Недвижимость все равно, на мой взгляд, один из самых надежных способов вложить деньги. Но, как и во многих консервативных инструментах, доходность маленькая.

Есть ли способы увеличить выхлоп? Есть, но тут будет еще меньше черт от пассивного дохода. Например. можно купить однушку с большим коридором и разделить ее на 2 студии, сделав "мокрые" зоны на месте бывшего коридора. Или взять квартиру на 1 этаже или апартаменты, тут еще проще с "мокрыми" зонами. 2 студии принесут больше денег, чем 1 однушка.

Еще можно сдавать квартиру или студии в посуточную аренду. Если заниматься этим самостоятельно и самостоятельно же убирать, это уже будет как полноценная работа. Но можно сдать жилье в управляющую компанию, за свой процент этим займется УК. Даже с учетом их комиссии и более быстрого износа, это все равно будет выгоднее, чем сдавать в долгосрочную аренду.