Три пункта в договоре, из-за которых суд отменит дарственную
Редко бывает, чтобы договор дарения не вызвал у кого-то недовольство: либо кредиторы, либо обделенные наследством родственники могут оспорить сделку в суде. И тогда судьба договора будет зависеть от каждой буквы и каждой запятой в его тексте.
Разберем самые грубые ошибки при составлении дарственной. Итак, из-за каких пунктов договор точно отменят в суде?
1. Дарение сделано под условием
Главная особенность договора дарения заключается в его безвозмездности: даритель передает одаряемому свое имущество в собственность, а взамен ничего от него не получает.
Поэтому любые условия, которые предполагают некие встречные обязательства, приведут дарение к верной отмене. Например, человек дарит квартиру с условием, что одаряемый будет за ним ухаживать и оплатит все долги по квартплате.
Даже если такой договор называется «дарение», таковым он вовсе не является — поскольку это классические отношения ренты (т. е. возмездный договор пожизненного проживания с иждивением).
Суд признает дарение недействительным, даже если в его тексте нет ни слова о встречном предоставлении, однако есть факты, что даритель получил взамен деньги, списание долга или еще какую-то выгоду.
Например: дополнительное соглашение к договору, где прописаны условия содержания дарителя, или банковские документы о зачислении денег на счет дарителя самим одаряемым или неким лицом, с ним связанным.
Недавно в Верховном суде разбирался спор о признании договора недействительным: женщина подарила долю в квартире дочери своей знакомой, а взамен подруга перечислила ей деньги на счет.
Суд в итоге установил здесь признак возмездности, несмотря на то, что одаряемый по договору был один, а деньги передавал другой (ВС РФ, определение от 11.08.2020 по делу № 5-КГ20-44).
Кроме того, в договоре дарения запрещено ставить условия, противоречащие закону. Нельзя подарить квартиру под условием, что одаряемый никому ее в дальнейшем не продаст и не подарит.
Это ограничивает правоспособность собственника. Запрещено дарение с условием, что имущество перейдет к одаряемому только после смерти дарителя.
А вот условие об отмене дарения в случае, если даритель переживет своего одаряемого, не только допустимо, но и очень желательно (т. к. поможет вернуть подаренное имущество и избежать его раздела между наследниками).
2. Дарение без права пользования жильем
Дарителю не запрещается оставлять за собой право пожизненно пользоваться подаренным жильем. Это не нарушает правило о безвозмездности дарения, т. к. встречного предоставления здесь не происходит.
Более того, договору грозит отмена, если суд установит, что пожилой человек подарил свое единственное жилье и при этом не сохранил за собой право им пользоваться. Таких примеров в судебной практике накопилось уже немало.
Пожилой человек ссылается на то, что его ввели в заблуждение, под видом договора на уход дали подписать дарственную и, если бы он это знал, то ни за что бы не согласился на сделку.
На таком фоне отсутствие в договоре пункта о сохранении права пользования единственным жильем служит существенным доводом в подтверждение слов истца (Красноярский краевой суд, определение от 22.04.2015 по делу № 33-3946/2015).
3. Подарен земельный участок, без строений
Земельный кодекс РФ запрещает отчуждать участок отдельно от расположенных на нем зданий и сооружений, если они принадлежат одному лицу.
Отчуждение доли в здании или сооружении также допускается только вместе с долей на земельный участок (п. 4 ст. 35 ЗК РФ). Нарушение этого запрета приводит к отмене договора дарения.
Верховный суд РФ в свое время признал недействительным дарение земельного участка без дома, бани и гаража, которые на нем располагались.
Даже при том, что эти объекты не были официально зарегистрированы, т. е. в ЕГРН значился только земельный участок, без строений (ВС РФ, определение от 30.07.2013 по делу № 4-КГ13-24).