Женщина продала квартиру, а через 6 лет у покупателя её отсудил совсем другой человек
Наверняка многие наслышаны о том, что договор купли-продажи недвижимости могут отменить в суде, если выяснится, что он был заключен с серьезными нарушениями. По вполне понятным причинам такому риску больше подвержено вторичное жилье.
Поэтому от владельцев т. н. «вторички» часто поступает вопрос о сроке исковой давности: спустя какое время прежние собственники лишаются возможности истребовать жилье обратно через суд?
И, к сожалению, это один из тех коварных вопросов, на которые нельзя дать единственно правильный ответ.
Буквально на днях довелось ознакомиться с решением суда об изъятии квартиры у покупателя, хотя после сделки прошел довольно длительный срок (намного больше 3-х лет, которые обычно фигурируют в качестве срока исковой давности).
Мужчина приобрел квартиру напрямую у единственной ее собственницы. Расчет наличными по расписке, письменный договор, регистрация через МФЦ — все прошло гладко, и вскоре он уже получил документ о собственности на квартиру.
Сделал ремонт, перевез семью — но спустя шесть лет после покупки к нему поступил иск о возврате квартиры. Истцом выступал бывший муж женщины, у которой он покупал квартиру. Выяснилось сразу два неприятных обстоятельства, о которых покупатель на тот момент не знал и даже не догадывался.
Во-первых, квартира эта была куплена в период законного брака. И хотя продажа состоялась спустя много лет после развода, правила о совместном имуществе супругов от этого не перестают действовать.
А это значит, что на кого бы из супругов ни было оформлено имущество, оба супруга имеют на него равное право — до тех пор, пока не произойдет официальный раздел (либо нотариальным соглашением, либо решением суда).
Для продажи совместно нажитого имущества одним супругом требуется нотариальное согласие второго супруга.
Но поскольку супруги давно развелись, покупателю в этом вопросе помогла практика Верховного суда РФ, согласно которой нотариального согласия бывшего супруга для продажи даже совместного имущества уже не требуется (ВС РФ, № 46-КГ17-3).
Поэтому истец мог потребовать только денежную компенсацию от своей бывшей супруги, а квартира все равно должна была остаться у покупателя.
Но, во-вторых, истец настаивал на том, что квартира является вовсе не совместной собственностью, а только его, личной. Оказалось, что в покупку он вложил деньги с продажи своей недвижимости, полученной по наследству от матери (дома и земельного участка).
Небольшой промежуток времени между сделками и их стоимость указывали на то, что это действительно было так. Квартиру оформили на имя супруги, а через некоторое время муж уехал за границу и подал на развод.
Имущество они делить не стали (как пояснила потом бывшая супруга, они просто договорились, что квартира остается ей, а он не планировал возвращаться в Россию).
Так что квартира была продана ничего не подозревающему покупателю (в 45 лет женщина сменила паспорт — и в нем не осталось ни следа от предыдущего брака).
А через шесть лет бывший муж вернулся в Россию, ему понадобились деньги — и он решил все-таки забрать у бывшей жены квартиру. Узнав о продаже, он затеял судебное разбирательство — и, как показало решение, остался в выигрыше. Вот доводы суда:
1) Срок исковой давности по спорам о разделе супружеского имущества составляет 3 года (ст. 38 СК РФ). Но отсчитываются они не с даты развода, а со дня, когда супругу стало известно о нарушении своих прав на имущество (т. е. в данном случае — со дня, когда бывший муж узнал о продаже квартиры),
2) Имущество, купленное в браке, но на личные средства одного супруга, признается его личной собственностью — и второму супругу оно не принадлежит. Значит, продавец в данном случае не имела права распоряжаться квартирой — и сделка является ничтожной.
3) Даже добросовестный покупатель должен вернуть имущество законному собственнику, у которого оно выбыло из владения против его воли (ст. 302 ГК РФ).
Как видно, в такой ситуации квартиру могут истребовать спустя неопределенное количество лет после заключения договора (поскольку бывший супруг может узнать о продаже когда угодно).
К сожалению, до сих пор нет надежного способа выяснить, состоял продавец в браке или же нет. Нотариусам обещали открыть доступ к базе ЗАГСа для этого, но по каким-то техническим причинам этот момент уже неоднократно откладывался.
Поэтому при заключении сделки с холостым, на первый взгляд, продавцом, обязательно возьмите с него письменное заверение, что на момент приобретения квартиры он в браке не состоял.
В дальнейшем это поможет признать вас добросовестным покупателем и взыскать убытки если не с продавца, то уж точно с государства (с 2020 года у добросовестных покупателей есть такая возможность — ст. 68.1 Закона № 218-ФЗ).