Четыре правила, которые стоит знать тем, кто заключает договор дарения квартиры или дома

Дарение жилого помещения довольно популярно среди наших сограждан — поэтому в судебной практике периодически появляются прецеденты по отдельным аспектам заключения и исполнения этой сделки.

Обобщив свежие решения судов, представлю вашему вниманию несколько правил, которые стоит знать тем, кто заключает договор дарения квартиры или дома.

Шаблон договора дарения квартиры, составленный с учетом этих правил, доступен подписчикам моего канала на платформе Boosty.

1. Договор дарения доли в жилом помещении можно оформить без нотариуса

Верховный суд РФ уже несколько раз подтверждал, что незаконно требовать нотариальную форму договора, если один сособственник дарит свою долю второму сособственнику — и тот становится единственным собственником жилья.

Суд объясняет это тем, что в этой ситуации нет необходимости соблюдать преимущественное право сособственника на выкуп доли — а значит, нет оснований для обязательного обращения к нотариусу (определение ВС РФ №88-КАД22-6-К8).

И хотя Росреестр до сих пор не согласился с мнением Верховного суда РФ и продолжает отказывать в регистрации таких договоров в отсутствие нотариального штампа, суды обязывают его сделать это по искам граждан.

2. Если в договоре дарения есть условие о сохранении за дарителем права пользования жильем, такая сделка подлежит государственной регистрации

Росреестр отказал в регистрации договора дарения квартиры, т. к. в нем предусматривалось право дарителя пожизненно пользоваться этим жильем.

Отказ был обжалован в суде, где признали это условие вполне допустимым: закон не запрещает включать такие положения в договор дарения, а права третьих лиц при этом не нарушаются, т.к в случае продажи жилья третьему лицу право пожизненного пользования дарителя будет прекращено в силу ст. 292 ГК РФ.

А вот регистрацию в ЕГРН самого права дарителя пользоваться жильем суд признал недопустимой, т. к. закон не предусматривает такую возможность (Первый КСОЮ, дело № 8а-34542/2022).

3. Жилье могут признать подаренным и без государственной регистрации договора

Суд признал гражданина собственником квартиры на основании только лишь подписанного договора дарения — при том, что регистрация в ЕГРН не состоялась вследствие смерти дарителя.

Как указал суд (и эта практика согласуется с позицией Верховного суда РФ), договор дарения недвижимости не является недействительным без регистрации в ЕГРН: регистрации подлежит только переход права собственности к одаряемому (ст. 574 ГК РФ).

Но возникает это право в силу факта заключения сделки (т. е. с момента подписания договора и передачи объекта дарения к одаряемому), а не в результате регистрации.

Поэтому суд удовлетворил иск одаряемого, который подтвердил заключение договора и передачу ему квартиры, которой он фактически владел уже несколько лет до подачи иска (Мосгорсуд, дело №33-11105/2023).

4. Договор дарения, заключенный пожилым человеком без условия о сохранении права пользования жильем, могут отменить

Договор дарения могут признать недействительным по общим основаниям (чаще всего, это неспособность дарителя понимать значение своих действий по состоянию здоровья — ст. 177 ГК РФ).

Но если дарителем выступает пожилой человек, суды также нередко идут ему навстречу, отменяя дарение, если он, даже будучи психически здоровым, заблуждался относительно природы заключенной сделки (ст. 178 ГК РФ).

Вероятность такой отмены весьма высока, если суд видит, что пожилой человек подарил свое единственное жилье, не включив в договор условие о сохранении за собой права пожизненно им пользоваться (например, Второй КСОЮ, дело №8Г-32512/2022).

© Сивакова И. В., 2023 г.