Когда собственник не сможет выселить из своей квартиры того, кто прописался там без его согласия
Регистрация жильца без согласия собственника жилого помещения — это далеко не массовое явление, поскольку по общему правилу для этого обязательно требуется заявление от собственника.
Но и нельзя сказать, что такого вовсе не может быть. Тогда, разумеется, возникает вопрос: как выселить из своей квартиры незваного гостя?
В том случае, если порядок регистрации был нарушен — выяснилось, что жильцу оформили регистрацию без согласия собственника, хотя оно требовалось — никаких проблем нет: по заявлению собственника орган регучета должен аннулировать регистрацию, либо это сделает суд.
Но иногда выселить жильца, получившего регистрацию без согласия собственника, не удается даже в судебном порядке. Приведу несколько таких примеров.
1. Регистрация несовершеннолетнего ребенка
Правила регистрационного учета позволяют оформить как временную, так и постоянную регистрацию ребенку по месту регистрации его родителей (обоих или хотя бы одного — ПП РФ от 17.07.1995 № 713).
При этом согласие собственника жилого помещения получать не требуется: его просто ставят перед фактом, поскольку по закону место жительства ребенка — это место жительства его родителя.
Поэтому собственник не может признать такую регистрацию недействительной, сославшись на то, что не подавал заявление на регистрацию несовершеннолетнего в своей квартире.
Поскольку регистрация ребенка напрямую зависит от регистрации его родителя в жилом помещении, то и снять с регучета можно только обоих — родителя вместе с ребенком. Но далеко не всегда это возможно.
Например, дедушка обратился в суд с иском о снятии с регучета в своей квартире несовершеннолетнего внука. Когда-то его сын оформил там ребенку регистрацию, т. к. сам был там прописан.
Фактически же внук никогда в квартиру не вселялся, всегда жил вместе с родителями по другому адресу. А когда родители развелись, то по их обоюдному согласию он остался жить с матерью.
Однако суд отказался выселять внука сославшись на то, что:
— во-первых, он зарегистрирован по месту жительства его отца (а тот после развода проживает в спорной квартире и остается членом семьи собственника — поэтому для его выселения нет законных оснований),
— а во-вторых, ребенок не может в силу возраста самостоятельно реализовывать свои жилищные права и обязанности — поэтому фактическое его проживание по другому адресу не влечет утрату его права пользования квартирой дедушки (решение Бондарского р-го суда Тамбовской обл., дело № 2-20/2020).
Таким образом, пока один из родителей сохраняет регистрацию в жилом помещении, его ребенка тоже не снимут с регучета.
В другом примере бабушка все же выписала через суд дочь вместе с внуком, доказав, что дочь с ребенком несколько лет назад переехала на другое постоянное место жительства — а потому стала бывшим членом семьи собственника, утратив право пользования жильем (решение Сосновоборского горсуда Лен. обл., дело № 2-270/2020).
2. Регистрация выселенного когда-то жильца
Для регистрации жильца не потребуется согласие собственника, если сам суд признает за ним право пользования этим жильем.
Например, по решению суда было восстановлено право пользования квартирой за выселенными когда-то оттуда матерью и ее несовершеннолетним сыном.
Когда-то супруг (которому была выделена эта квартира по договору соцнайма) принудительно выселил ее оттуда с ребенком. Он снял их с регучета также через суд и приватизировал жилье только на себя.
Позже он продал квартиру ничего не подозревающей женщине. А когда мать с ребенком отменили решение о выселении, суд восстановил их право пользования спорным жильем.
В итоге новую собственницу поставили перед фактом: вместе с ней в квартире оказались зарегистрированы прежние жильцы (мать с ребенком).
Так как они в свое время имели право участвовать в приватизации квартиры, суд признал за ними право пожизненного пользования жильем и отказал собственнице в иске о выселении и снятии их с регучета (решение Усинского горсуда Респ. Коми, дело № 2-974/2013).
Поэтому прежде чем покупать квартиру, нужно внимательно проверить, в каких судебных спорах участвовал ее продавец ранее (сейчас базы судебных решений есть в открытом доступе).
Если были споры о принудительном выселении из жилья до его приватизации — это плохой знак, не стоит соглашаться на такую сделку.
Иначе можно потом получить зарегистрированных без вашего согласия жильцов, которых невозможно выселить.